Gepubliceerd door: Drs. Addy Coolbergen Gepubliceerd op: Thursday 11 February 2010, 15:08

Tsjechië heeft in 2009 een politiek en economisch zwaar jaar achter de rug. Temidden van het voorzitterschap van de Europese Unie werd de regering weggestemd, en een regering van politiek niet-gebonden deskundigen in het leven geroepen. Deze regering heeft het door zijn geringe politieke draagvlak zwaar, en de politieke crisis zal in Tsjechië tot na de parlementaire verkiezingen van 28 en 29 mei 2010 voortduren. Daarnaast heeft Tsjechië te maken met een sterk gestegen begrotingstekort van € 7,4 mld, overeenkomend met een begrotingstekort van 6,8% BNP. In 2010 werkt Tsjechie met een begrotingstekort van € 6,3 mld overeenkomend met een begrotingstekort van 5,3% BNP. De huidige regering wil het begrotingstekort terugdringen naar 3% BNP in 2014 om zo in 2016 de EURO te kunnen introduceren. Ook de werkloosheid is in Tsjechië sterk gestegen. Hoewel de werkloosheid in 2008 nog 5,0% was, is het werkloosheidcijfer in januari 2010 gestegen naar 9,8%, waarmee Tsjechie het weliswaar veel beter doet dan bijvoorbeeld Polen (9,0%), en Slowakije (13,3%), maar minder dan Slovenie (6,9%).

Desondanks zijn er ook in Tsjechië lichtpunten op het economisch vlak. Tsjechië is en blijft een land met een sterk op industrie en logistieke gerichte economie. En op dit gebied zijn er positieve resultaten geboekt. Na een lange periode van daling van de exportcijfers, is de export in december 2009 na 14 maanden opnieuw gegroeid, en wel met 4,8%. Door de sterke daling van de import, o.a het gevolg van het lagere consumptiegedrag van de bevolking, kende Tsjechië in 2009 een record overschot van € 5,9 op de handelsbalans. Mede door deze sterke industriële achtergrond en de uitstekende handelsbalans is de koers van de Tsjechische kroon de afgelopen twaalf maanden vrijwel stabiel gebleven, er is zelfs sprake van een kleine opwaardering van de locale munt. (1000 Kč = 38,5 €) De stabiele positie van de locale munt leidt er toe, dat de financiële markten in Tsjechië niet onder druk staan en, dat de bancaire rente blijvend laag is.

Ook de Tsjechische bouwsector heeft het als gevolg van de economische crisis zwaar te verduren. In 2009 is de gehele bouwsector met 4,4% in omvang gedaald, terwijl de bouwprijzen met meer dan 15% zijn gedaald. Voor de gehele sector wordt een daling in 2010 verwacht van 3,0%, waarbij grotere bedrijven een nog grotere daling verwachten van 5,9%. De daling voor de woningbouw sector is in feite nog hoger, omdat de meeste omzet op dit moment wordt behaald in wegenbouw en aanleg van gas- en rioolleidingen. In 2011 wordt verwacht, dat de bouwsector in Tsjechie zich zal herstellen, er zal opnieuw sprake zijn van lichte groei. Door de daling in de bouwsector zijn er in 2009 37% minder hypotheken verstrekt ten opzichte van 2008. De hypothecaire tarieven voor een 85% hypotheek met een rentevaste periode van de gebruikelijke 5 jaar ligt op dit moment iets boven de 5,1%.

De economische recessie heeft uiteraard invloed gehad op de onroerend-goed markt in Tsjechië. In deze markt moet een onderscheid worden gemaakt tussen de markt voor bouwgrond, primaire woningen en vakantiewoningen. De prijs van bouwgrond voor woningen is in 2009 gemiddeld met 10% gedaald. De grootste dalingen hebben plaatsgevonden in České Budějovice en Plzeň (20%), terwijl de prijzen van grondstukken in o.a. Brno, Olomouc en Praag gedurende het hele jaar 2009 stabiel zijn gebleven. De verwachting is, dat de grondprijzen zich als eerste zullen herstellen, en voor 2010 wordt een lichte groet van 2,0% verwacht.

De markt voor primaire woningen is vooral in Praag het afgelopen jaar in belangrijke mate veranderd. Mede door het stringente beleid van de banken, hebben projectontwikkelaars hun prijzen moeten laten zakken om aan de bancaire eisen tegemoet te komen. Klienten waren namelijk niet meer bereid om de hoge marktprijzen te betalen. De prijzen van nieuwbouw-woningen zijn daarom in Praag met gemiddeld 15% gezakt in 2009, voor 2010 wordt voor bestaande nieuwbouwprojecten een verdere prijsdaling tot 20% verwacht. Indien we de totale onroerend-goed inclusief bestaande bouw in acht nemen, is de daling minder opvallend. De gemiddelde prijzen van onroerend-goed in Tsjechië zijn medio 2009 met 8,6% gedaald. In Praag daalden de prijzen met 6,3%, in de regio´s buiten Praag met 9,7%.. In het laatste kwartaal van 2009 zijn de prijzen ten opzichte van het derde kwartaal met 1,2% gedaald. De verwachting is, dat de prijzen van onroerend-goed zich de na de zomermaanden zullen stabiliseren, en dat de prijzen van primaire woningen niet verder zullen dalen.

De markt voor recreatieve woningen heeft het als gevolg van de crisis de afgelopen tijd zeer lastig gehad. De laatste jaren werden vooral in het Reuzengebergte door Tsjechische projectontwikkelaars veel appartementencomplexen gebouwd, die op dit moment moeilijk te verkopen zijn in de markt. Prijsdalingen van 20% en meer in het Reuzengebergte zijn géén uitzonderingen gebleken. Feit is, dat de ontwikkelaars het Reuzengebergte op één lijn hebben willen positioneren met toplocaties in Oostenrijk en Italie, waardoor de prijzen in 2008 naar een absoluut topniveau stegen. Deze locale positionering is een misvatting geweest. De noodzakelijke infrastructuur ontbreekt, en de kwaliteit van de aangeboden diensten voldoet niet aan de behoeftes van de gasten. Om die reden heeft het Reuzengebergte terrein verloren aan skioorden in het Zuiden van Tsjechie, die niet hebben kunnen bouwen op een traditie, en de aantrekkelijkheid zelf hebben moeten afdwingen. Ook hier is een prijsdaling ingetreden, maar er is veel minder sprake van een overcapaciteit in accommodatie, waardoor de markt naar verwachting zich hier eerder zal herstellen. Voor 2010 wordt in de recreatieve markt verwacht, dat de prijzen nog steeds onder druk blijven, en dat de vraag achterblijft met het aanbod. Pas in 2011 wordt ook hier een eerste marktherstel verwacht.

Bronnen:

CSU – Tsjechisch nationaal buro voor de statistiek

King Sturge – analyse van de woonmarkt in Tsjechie

AAA Byty – analyse van de woonmarkt in Tsjechie

Realit.cz - internetserver

Sreality.cz - internetserver